Sven Schoenfelder - Rechtsanwalt, IT-Fachinformatiker

Sven Schoenfelder

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Für die Beschaffenheitsvereinbarung von Grundstücken oder Gebäuden ist in aller Regel nur der Inhalt des notariellen Kaufvertrages massgebend, nicht aber eine vorvertragliche Beschreibung.

Streitig war in der Rechtsprechung lange Zeit, ob eine Beschreibung von Eigenschaften einer Immobilie in einem Exposé vor Vertragsschluss, die nicht in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen wurde, dennoch als Beschaffenheitsvereinbarung den vertragsmäßigen Leistungsumfang (mit) definiert und dann bei Fehlen dieser Eigenschaften eine Mängelhaftung trotz Gewährleistungsausschlusses begründen kann.

Der BGH hat mit Urteil vom 06.11.2015 diese Rechtsfrage mit folgendem Leitsatz entschieden:

"Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstückes oder Gebäudes vor Vertragsabschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 BGB."

Hintergrund der Entscheidung war der Verkauf eines Wohnhauses. Das im Vorfeld erstellte Exposé hatte eine Wohn- und Nutzfläche angegeben. Pläne waren dem Käufer ausgehändigt worden. Der Kaufvertrag enthielt aber keine Angaben zur Größe und einen Gewährleistungsausschluss. Bei späterer Prüfung durch einen Architekten stellte sich eine nach Wohnflächenverodnung geringere Wohn- und Nutzfläche heraus. Die Käufer klagten auf Schadenersatz - vergeblich. Nach Ansicht des BGH sind Beschaffenheitsvereinbarungen aufgrund der gesetzlichen Beurkundungspflicht in die Urkunde aufzunehmen. Die Nichtaufnahme solcher Beschreibungen über die Beschaffenheit in den Kaufvertrag spräche in aller Regel für einen fehlenden Bindungswillen der Beteiligten an diese vorvertraglichen Erklärungen.

(BGH, Urteil vom 06.11.2015 - V ZR 78/14)

 

 

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